物业服务涉及千家万户，是关系业主切身利益、群众安居乐业、基层社会治理的民生大事。5月30日上午，十堰市“多元化解‘小物业’纠纷 守护人民群众‘大民生’”新闻发布会在十堰传媒中心新闻发布厅举行，十堰市中级人民法院相关负责人通报了该院近三年物业服务纠纷审判工作情况，发布了10个物业服务纠纷典型案例，并回答省市媒体记者现场提问。

　　近年来，十堰两级法院共受理物业服务合同纠纷案件2805件，其中调解和撤诉案件1738件，调撤率为61.96％。1篇案例入选湖北省高级人民法院弘扬社会主义核心价值观十大典型案例，1篇案例入选十堰市民法典以案释法优秀案例。

　　为推进物业服务纠纷源头化解、多元化解、实质化解，十堰市充分发挥能动司法作用，一是多元共治推动纠纷实质化解，坚持和发展新时代“枫桥经验”，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，建立特邀调解员制度化解矛盾纠纷机制，强化调解人员与审判人员通力协作，不断提升调解水平，促进矛盾纠纷诉前化解。二是繁简分流推进案件提质增效，集约化办理物业服务纠纷案件，在立案环节进行程序引导，适用小额速裁程序、简易程序进行审理，实现简案快办，有效降低当事人解纷成本，修复社会关系，增进司法亲和，提升诉讼体验。三是普法宣传助推社区基层治理，结合“我为群众办实事”“法治六进”等活动，积极组织干警送法进社区，举办法律知识讲座，发放普法宣传手册；在部分社区开展巡回审判、公开庭审星空体育，邀请业主及物业服务单位旁听；加大物业法律知识宣传教育力度，引导形成和谐稳定的社区关系。四是府院联动深化纠纷诉源治理，建立联席会议、信息通报交流制度，与市住建局、市物业协会召开座谈会，商讨深化物业服务类案件的诉源治理；针对案件审理中的普遍性问题，及时制发司法建议、规范物业管理、堵塞法律漏洞，从源头预防化解物业矛盾纠纷，致力于实现物业纠纷“化于未发、止于未诉”的社会效果。

　　民生无小事，枝叶总关情。下一步，十堰市将持续聚焦矛盾纠纷多发易发领域，做实远端防控、做优前端化解、做好实质解纷，在法治轨道上统筹各方面力量，持续推进物业纠纷源头治理、高效化解，以扎实的司法服务提升人民群众获得感、幸福感。（记者  吴楠  周珍  实习生  郑宇曦）

　　甲在某小区购买房屋一套，小区业委会成立后与物业公司签订《物业管理服务委托合同》。甲向物业公司缴纳物业费至2014年、缴纳水费至2016年后，以物业服务不到位为由，未再缴纳此后的物业费及水费。

　　法院认为，甲接受了物业公司提供的物业服务，应按时足额缴纳物业费。甲如认为物业公司提供的物业服务存在问题且侵害了其本人利益，其有权向物业公司主张侵权赔偿，但不能因此拒交或不按物业服务合同约定交纳物业服务费及相关费用。故判决甲向物业公司支付拖欠的物业费及水费。

　　物业服务费用是小区正常运转和发展的物质基础和基本保障，小区物业服务质量的提高和改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。业主如对物业服务质量不满，应当以积极的方式来主张相关权利，否则不仅不能解决服务质量问题，反而可能使小区物业服务质量下降。

　　2003年，甲购买房屋时与开发商的分公司签订《物业管理协议》。2008年，该小区成立业主委员会后未再签订书面物业服务合同。现物业公司以甲拖欠物业费为由，要求其支付相关款项，而甲认为双方不存在物业服务合同关系。

　　法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。本案物业公司系经建设单位选聘，并提供物业服务至今，甲实际接受了物业公司提供的物业服务，双方之间形成事实物业服务关系，其依法应向物业公司交纳相应的物业费。

　　根据《民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。虽然业主没有直接和物业公司签订书面的物业服务合同，但并不影响其成为合同的权利义务主体，业主不能以没有在合同上签字为由拒交物业费。

　　2018年，甲与长子乙、次子丙步行至某综合楼1幢楼下时，一块幕墙玻璃忽然发生脱落砸中了丙的头部和甲的手臂。当即，甲和丙被送往医院抢救。次日，丙因失血性休克，经抢救无效死亡。甲将开发商和物业公司诉至法院，明确要求综合楼的管理人承担侵权责任。

　　法院认为，幕墙玻璃系不能打开的“固定扇”，系全体业主共有部分，属于物业公司管理范围。物业公司2016年接手物业管理时，应当知晓建筑的安全外墙全部使用玻璃构成的事实状态。幕墙玻璃所在建筑物于2009年2月竣工，至涉案侵权行为发生时已满9年，物业公司并未证明其履行了严格管理、定期检查、养护维修等义务，应对甲受伤、丙死亡的损害后果承担赔偿责任。

　　星空体育

　　近年来，高空抛物、坠物事件不断发生，严重危害公共安全，侵害人民群众的合法权益。关于高空抛物致人损害的法律责任，《民法典》第一千二百五十四条进行了明确规定，即由高空抛物的侵权人承担直接责任，具体侵权人难以确定的，由可能加害人进行补偿。物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施的，应承担未履行安全保障义务的侵权责任，从而有效督促物业服务企业负起责任，及时检查、维修、加固高楼外部设施，加强对业主的宣传教育。

　　星空体育

　　某日晚9点30分，甲在小区1栋1单元楼道口摔伤导致左足骨折，据悉，该楼道路灯损坏，无法正常照明。现甲要求物业公司赔偿各项损失，物业公司拒绝赔偿，故而成诉。

　　法院认为，物业公司对小区内公共区域的照明设施负有维护、管理的义务，案涉楼道路灯损坏，物业公司未及时予以排查并维修，存在一定过错；甲作为完全民事行为能力人，在明知路灯已损坏的情况下，在夜间行走及上下台阶的过程中应尽到注意义务，故判决物业公司承担20％的赔偿责任，甲自身承担80％的法律责任。

　　物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。本案结合民法典以案释法，准确把握对物业公司安全保障义务和业主安全注意义务的判断，对物业公司的公共管理义务进行解析并作出法律提示，对作为完全民事行为能力人的业主进行警示，对督促物业主动服务、共同缔造和谐社区具有重大意义。

　　甲、乙等12人与丙同为某小区三单元业主。为改善小区出行及居住条件，该单元业主向规划局申请加装电梯一部，并通过了审批。方案公示后，丙以加装电梯影响家里采光为由要求撤销规划意见，并在工程开工后，阻扰电梯施工，导致工程被迫暂停。无奈之下，甲、乙等12人一起将丙诉至法院。

　　法院认为，本案中，无论是同意加装电梯的业主户数还是专有住宅面积均在四分之三以上，符合法律规定申请加装电梯的要求。丙作为业主之一，理应受业主共同决定的约束。本案加装电梯后，对于整个单元业主的上下楼，特别是老人、小孩的出入，会带来极大的便利。因此，丙应本着和睦相处、互谅互让的精神对待加装电梯的工程，遂判决丙立即排除妨碍，不得对加装电梯行为予以阻止。

　　《论语》有曰：“里仁为美”。崇德修睦、包容互让是构建和谐邻里关系的重要条件。相邻关系实质是不动产权利内容的延伸或限制，旨在调节相互毗邻的不动产权利人之间的利益冲突，明确一方给另一方提供一定的便利，容忍因提供便利而给自己造成的妨碍。在利益冲突下，应该通过协商、权衡各方利益，按照“两害相权取其轻”的原则作出判断。

　　甲在小区地下车库租赁了固定停车位。2022年11月24日，甲下班后将车辆停放在车位，后因新冠疫情，甲所住楼栋被封锁。解封次日甲去地下车库时发现车辆被损坏，物业公司却拒绝调取监控。经公安机关协调调取监控后发现部分监控录像缺失，无法确定直接责任人。甲便将物业公司诉至法院。

　　法院认为，物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。本案物业公司安装了摄像头，但监控录像部分缺失导致甲未能确认车辆受损的直接责任人，因此认定物业公司在履行基本安保义务方面存在过错，应承担相应的赔偿责任。

　　近几年住宅小区内发生车辆丢失、损坏案件不断增多，物业公司对小区停车场的管理责任也成为社会的热点。根据《物业管理条例》第二条规定，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司进行物业管理的范围，但该管理一般不涉及业主私人车辆的管理。而业主车辆在小区丢失、损坏等，首先要看物业公司与业主之间关于车辆停放的约定，如果没有约定，主要看物业公司是否履行了相应的安全保障义务。

　　甲从开发商处购买了某车位。2016年，乙冒用甲的名义与物业公司签订《停车场管理服务协议》，约定车辆停放事宜。2019年7月，甲发现车位被占用，引起诉讼。

　　法院认为，甲与房地产开发商签订《停车位有偿使用合同》并支付使用费后，取得了案涉车位的使用权。乙冒用甲名义使用车位，应承担赔偿责任。物业公司明知乙冒用甲名义，而与乙签订《停车场管理服务协议》，应承担连带赔偿责任。

　　随着我国汽车保有量的持续增加，住宅小区里的停车位一位难求，私家车位被他人占用的情况屡见不鲜。根据《民法典》的规定，业主对其购买的车位享有物权，物业公司作为小区车库的管理人，对车位负有管理义务。

　　2016年，甲从开发商处购买商品房一套，并约定交房后18个月内办理登记，逾期按已付房屋价款的1％承担违约金。后开发商因故未能为甲办理登记，故引起诉讼。

　　法院认为，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是房地产开发企业的法定义务。开发商交付案涉房屋后未在合同约定期限内为甲办理不动产权属证书，应承担逾期的违约责任。

　　近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，房地产开发商逾期，买受人要求其支付违约金的情况更是屡见不鲜。协助买受人办理房产证是开发商的法定义务，开发商迟迟不为买受人办理房产证，买受人可以追究其法律责任。需要注意的是，买卖合同中关于逾期的违约金计算方式不同，诉讼时效起算时间也不同。

　　甲与物业公司签订《物业服务合同》一份，约定由物业公司负责物业管理、组织和维护工作。2021年，甲家中被盗，便以物业公司违反物业合同约定为由要求其赔偿被盗物品损失。

　　法院认为，本案双方当事人签订的物业服务合同中约定，物业公司不承担业主人身、财产的保险、保证和保管责任。甲提交的证据不能证明其失窃系因物业公司未履行安保职责所致，且其没有证据证明财物损失具体数额，故判决驳回甲的诉讼请求。

　　在小区的日常生活中，家里被偷盗并不是一件很罕见的事情。通常来说，物业公司的安全防范工作只是针对物业管理区域内的公共安全，一般不包括住户室内财产的安全保卫。对于业主个人而言，也应该对自己家的入户门窗等进行相应的加固，做到有备无患，只有业主和物业公司共同努力，才能真正实现小区安全。

　　甲与乙为相邻关系。2022年，乙装修时擅自将原规划设计入户“内开门”更改为“外开门”，并在外墙上另行安装空调外机，甲要求乙更改遭拒，遂引起诉讼。

　　法院认为，乙擅自更改入户门后，妨碍甲及其家人正常通行，还存在撞伤行人及占用消防通道的危险。乙擅自变更空调外机安装位置，一定程度上对甲家产生噪音、废气及安全等影响，遂判决乙排除妨害，恢复入户门向内开启，并拆除空调外机。

　　俗话说“邻居好，赛金宝”。亲仁善邻是中华民族的传统美德。与邻相处要恪守公德，在方便自身的同时，也要注意权利行使的边界，更不能以牺牲他人利益为代价。本案裁判彰显了司法对自私自利行为的否定评价，有利于引导人们共同维护良好的邻里关系。